Ako sa počíta výška nájomného?
Maximálna výška nájomného je stanovená tak, aby bola spravodlivá a reflektovala regionálne rozdiely.
Pre zistenie, aká maximálna výška nájmu môže byť požadovaná vo vašom kraji, použite informatívnu kalkulačku dostupnú na našej web stránke.
Základný vzorec
Maximálna výška
nájomného na 1 m²
=
Priemerná mesačná nominálna mzda v kraji × 35 % × Koeficient veľkosti bytu ÷ Priemerná výmera bytu
Koeficient veľkosti bytu a priemerná výmera bytu
| Typ bytu | Koeficient veľkosti bytu | Priemerná výmera bytu (m²) |
| 1-izbový byt | 0,6 | 27 |
| 2-izbový byt | 1 | 48 |
| 3-izbový byt | 1,45 | 71,5 |
| 4-izbový byt | 1,7 | 85 |
Cieľom koeficientov je zabezpečiť, aby menšie byty boli cenovo dostupnejšie pre jednotlivcov alebo domácnosti s nižším príjmom. Naopak, koeficienty pre väčšie byty sú vyššie, pretože tieto byty sú určené predovšetkým pre rodiny, ktorých príjem domácnosti je častokrát vyšší. Týmto spôsobom sa zabezpečuje férový prístup k nájomnému bývaniu podľa sociálnych a ekonomických potrieb.
Kľúčové faktory výpočtu
1
Priemerná mesačná nominálna mzda v kraji
Stanovená na základe aktuálnych údajov Štatistického úradu SR.
Táto hodnota zohľadňuje ekonomickú situáciu v regióne.
2
Pomer výdavkov na bývanie (35 %)
Pomer, ktorý zaručuje, že nájomné bude udržateľné a nezahltí rozpočet domácnosti.
Zachytáva reálne výdavky na bývanie na úrovni jednotlivých domácností
3
Koeficient veľkosti bytu
Zabezpečuje, aby väčšie nehnuteľnosti mali úmerne vyššie nájomné.
Celková výška nájomného
Výpočet maximálnej výšky nájomného sa vzťahuje len na čistý nájom, teda bez zahrnutia úhrad za energie a služby spojené s užívaním bytu (tzv. servisné poplatky). Tieto poplatky sa vypočítavajú samostatne na základe aktuálnej spotreby, cien služieb a komodít, ako aj rozsahu poskytovaných služieb v konkrétnom bytovom komplexe. Celková suma, ktorú bude nájomca platiť, preto zahŕňa čistý nájom a servisné poplatky, pričom konečná výška môže byť vyššia v závislosti od uvedených faktorov.
Výška regulovaného nájomného v roku 2026
| Kraj | 1-izbový byt | 2-izbový byt | 3-izbový byt | 4-izbový byt |
|---|---|---|---|---|
| Bratislavský kraj | 410 € | 683 € | 990 € | 1 160 € |
| Trnavský kraj | 318 € | 529 € | 767 € | 899 € |
| Trenčiansky kraj | 320 € | 533 € | 773 € | 906 € |
| Nitriansky kraj | 290 € | 483 € | 701 € | 822 € |
| Žilinský kraj | 308 € | 513 € | 744 € | 872 € |
| Banskobystrický kraj | 299 € | 498 € | 722 € | 847 € |
| Prešovský kraj | 270 € | 450 € | 653 € | 865 € |
| Košický kraj | 317 € | 528 € | 765 € | 897 € |
Táto tabuľka zobrazuje príklady maximálneho čistého nájomného pre rôzne veľkosti bytov v jednotlivých krajoch Slovenska. Uvedené hodnoty predstavujú hornú hranicu regulovaného nájomného, ktorá bola vypočítaná na základe priemerných nominálnych miezd za rok 2025 a priemerných výmer bytov (1-izbový byt s výmerou 27 m², 2-izbový byt s výmerou 48 m², 3-izbový byt s výmerou 71,5 m² a 4-izbový byt s výmerou 85 m²).
Dôležité upozornenie:
Uvedené hodnoty nezahŕňajú poplatky za energie a služby spojené s užívaním bytov (tzv. servisné poplatky), ktoré sa pripočítajú k čistému nájomnému podľa aktuálnej spotreby a cien služieb v danom bytovom komplexe. Celkové náklady nájomcu teda môžu byť vyššie.
Zamestnávateľ môže dobrovoľne prispieť zamestnancovi na úhradu nájomného v rámci štátom podporovaného nájomného bývania v sume maximálne 5,46 € na meter štvorcový podlahovej plochy bytu.
Finálna výška nájomného, ktorú bude nájomca platiť bude preto závisieť od skutočnosti, či a v akej výške zamestnávateľ zamestnancovi (nájomcovi) na nájomný byt prispeje.
Viac informácii k príspevku zamestnávateľa nájdete v časti „Nájomca“.
1
Regulované nájomné sa počíta na základe priemernej mesačnej nominálnej mzdy v kraji, pomeru výdavkov na bývanie (35 %) a koeficientu veľkosti bytu, pričom výsledkom je maximálna výška nájomného za m².
2
Zamestnávatelia môžu zamestnancom prispieť až 5,46 EUR na m², čo výrazne znižuje mesačné náklady na bývanie.
3
V porovnaní s hypotékou sú náklady na regulované nájomné často nižšie o 100 až 300 EUR, čo robí tento model dostupnejším a finančne výhodným.