Ako sa počíta výška nájomného?
Maximálna výška nájomného je stanovená tak, aby bola spravodlivá a reflektovala regionálne rozdiely.
Pre zistenie, aká maximálna výška nájmu môže byť požadovaná vo vašom kraji, použite informatívnu kalkulačku dostupnú na našej web stránke.
Základný vzorec
Maximálna výška
nájomného na 1 m²
=
Priemerná mesačná nominálna mzda v kraji × 35 % × Koeficient veľkosti bytu ÷ Priemerná výmera bytu
Koeficient veľkosti bytu a priemerná výmera bytu
| Typ bytu | Koeficient veľkosti bytu | Priemerná výmera bytu (m²) |
| 1-izbový byt | 0,6 | 27 |
| 2-izbový byt | 1 | 48 |
| 3-izbový byt | 1,45 | 71,5 |
| 4-izbový byt | 1,7 | 85 |
Cieľom koeficientov je zabezpečiť, aby menšie byty boli cenovo dostupnejšie pre jednotlivcov alebo domácnosti s nižším príjmom. Naopak, koeficienty pre väčšie byty sú vyššie, pretože tieto byty sú určené predovšetkým pre rodiny, ktorých príjem domácnosti je častokrát vyšší. Týmto spôsobom sa zabezpečuje férový prístup k nájomnému bývaniu podľa sociálnych a ekonomických potrieb.
Kľúčové faktory výpočtu
1
Priemerná mesačná nominálna mzda v kraji
Stanovená na základe aktuálnych údajov Štatistického úradu SR.
Táto hodnota zohľadňuje ekonomickú situáciu v regióne.
2
Pomer výdavkov na bývanie (35 %)
Pomer, ktorý zaručuje, že nájomné bude udržateľné a nezahltí rozpočet domácnosti.
Zachytáva reálne výdavky na bývanie na úrovni jednotlivých domácností
3
Koeficient veľkosti bytu
Zabezpečuje, aby väčšie nehnuteľnosti mali úmerne vyššie nájomné.
Celková výška nájomného
Výpočet maximálnej výšky nájomného sa vzťahuje len na čistý nájom, teda bez zahrnutia úhrad za energie a služby spojené s užívaním bytu (tzv. servisné poplatky). Tieto poplatky sa vypočítavajú samostatne na základe aktuálnej spotreby, cien služieb a komodít, ako aj rozsahu poskytovaných služieb v konkrétnom bytovom komplexe. Celková suma, ktorú bude nájomca platiť, preto zahŕňa čistý nájom a servisné poplatky, pričom konečná výška môže byť vyššia v závislosti od uvedených faktorov.
Výška regulovaného nájomného v roku 2026
| Výška regulovaného nájomného 2026 (cena na meter štvorcový) | ||||
| kraj | 1-izbový byt (27 m2) | 2-izbový byt (48 m2) | 3-izbový byt (71,5 m2) | 4-izbový byt (85 m2) |
| Bratislavský | 15,16 | 14,21 | 13,83 | 13,64 |
| Trnavský | 11,74 | 11,01 | 10,72 | 10,57 |
| Trenčiansky | 11,84 | 11,10 | 10,80 | 10,65 |
| Nitriansky | 10,73 | 10,06 | 9,80 | 9,66 |
| Žilinský | 11,39 | 10,68 | 10,40 | 10,26 |
| Banskobystrický | 11,06 | 10,37 | 10,09 | 9,95 |
| Prešovský | 9,99 | 9,37 | 9,12 | 9,00 |
| Košický | 11,72 | 10,99 | 10,70 | 10,55 |
Táto tabuľka zobrazuje príklady maximálneho čistého nájomného pre rôzne veľkosti bytov v jednotlivých krajoch Slovenska. Uvedené hodnoty predstavujú hornú hranicu regulovaného nájomného, ktorá bola vypočítaná na základe priemerných nominálnych miezd za rok 2025 a priemerných výmer bytov (1-izbový byt s výmerou 27 m², 2-izbový byt s výmerou 48 m², 3-izbový byt s výmerou 71,5 m² a 4-izbový byt s výmerou 85 m²).
Výšku regulovaného nájomného za rok 2025 nájdete na tomto odkaze.
Dôležité upozornenie:
Uvedené hodnoty nezahŕňajú poplatky za energie a služby spojené s užívaním bytov (tzv. servisné poplatky), ktoré sa pripočítajú k čistému nájomnému podľa aktuálnej spotreby a cien služieb v danom bytovom komplexe. Celkové náklady nájomcu teda môžu byť vyššie.
Zamestnávateľ môže dobrovoľne prispieť zamestnancovi na úhradu nájomného v rámci štátom podporovaného nájomného bývania v sume maximálne 5,45 € na meter štvorcový podlahovej plochy bytu.
Finálna výška nájomného, ktorú bude nájomca platiť bude preto závisieť od skutočnosti, či a v akej výške zamestnávateľ zamestnancovi (nájomcovi) na nájomný byt prispeje.
Viac informácii k príspevku zamestnávateľa nájdete v časti „Nájomca“.
1
Regulované nájomné sa počíta na základe priemernej mesačnej nominálnej mzdy v kraji, pomeru výdavkov na bývanie (35 %) a koeficientu veľkosti bytu, pričom výsledkom je maximálna výška nájomného za m².
2
Zamestnávatelia môžu zamestnancom prispieť až do výšky 5,45 € na m², čo výrazne znižuje mesačné náklady na bývanie.
3
V porovnaní s hypotékou sú náklady na regulované nájomné často nižšie o 100 až 300 EUR, čo robí tento model dostupnejším a finančne výhodným.