Najčastejšie otázky

Štátom podporované nájomné bývanie je nový model v oblasti bývania pre skupiny obyvateľov s nižšou a strednou výškou príjmu. Tento projekt vypĺňa medzeru medzi sociálnymi bytmi, trhovým nájomným a kúpou bytu na hypotéku.

Prioritne má tento systém podporiť ľudí, ktorí nedosiahnu svojim príjmom na hypotéku, alebo by im príliš zaťažila rodinný rozpočet, no majú príjem na to, aby si platili nájomné. V tomto prípade je dôležité, že štát zabezpečí legislatívnym rámcom „zastropovanie“ výšky tohto nájmu a tá by sa mala rokmi zvyšovať len o infláciu.

Od zamestnávateľa môže získať podporu na bývanie v maximálnej výške 4 eurá na meter², najviac však do výšky 360 eur. Nájomné zmluvy sa po piatich rokoch zmenia na nájomné zmluvy na dobu neurčitú.

Navrhovaný model štátom podporovaného nájomného bývania neobmedzuje a nelimituje výstavbu nových bytov.

V systéme sú momentálne zapojení dvaja investori, ktorí sa zaviazali priniesť do systému približne 9000 bytov v čase trvania investičných zmlúv.

Výška regulovaného nájomného bude vychádzať z výmery bytu a regiónu, v ktorom sa bude byt nachádzať. Cieľom je, aby výška regulovaného nájomného v štátom podporovanom nájomnom bývaní bola výhodnejšia ako pri komerčnej splátke hypotéky na porovnateľný byt. Zároveň, ide o to, ponúknuť dostupné bývanie, ktoré neodčerpá z rodinného rozpočtu viac 35 % disponibilného príjmu v jednotlivých regiónoch.

Výška regulovaného nájomného sa bude meniť na ročnej báze na základe inflácie (miera inflácie dosiahnutá v predchádzajúcom kalendárnom roku, potvrdená Štatistickým úradom SR). Jedným z podporných stimulov, ktorý zabezpečí nižšiu cenu nájmu, je znížená sadzba DPH. Využitím podporného stimulu v podobe zníženej sadzby DPH uplatnenej pri výstavbe štátom podporovaného nájomného bývania sa zároveň investor zaväzuje počas celej doby trvania investičnej zmluvy prenajímať byty za regulované nájomné.

Regulovaná výška nájomného, určená nariadením vlády SR, bude súčasťou investičnej zmluvy uzavretej s daným investičným partnerom.  Zníženie sadzby DPH je zaužívaným spôsobom podpory nájomného bývania s regulovaným nájmom v krajinách EÚ a je v súlade s EÚ DPH Smernicou. Je dôležité uviesť, že znížená sadzba sa bude môcť uplatniť výhradne na bytové domy zaradené do systému štátom podporovaného nájomného bývania.

V projekte štátom podporovaného nájomného bývania sa počíta so zvyšovaním cien vstupov použitím koeficientov uvádzaných Štatistickým úradom SR. Finálne cenové mapy sú stanovené s ohľadom na časové hľadisko, kedy sa daný projekt dostane do prevádzky. Ak si investor uplatní túto zníženú sadzbu DPH, zaväzuje sa tým, že počas celej doby trvania investičnej zmluvy bude prenajímať byty za regulované nájomné.

Investiční partneri, teda nadnárodné investičné fondy/banky, ktoré budú dostatočne robustné a skúsené v oblasti investícií a prevádzky nájomných bytov (musia mať dostatok referencií), budú garantom fungovania celého systému s podporou štátu. Každý investičný partner bude mať uzatvorenú zmluvu so štátom, ktorá bude definovať konkrétne cenové, časové a ostatné podmienky v súvislosti s projektom výstavby štátom podporovaných nájomných bytov.

·      Výber investičných partnerov,
·      podpis investičnej zmluvy,
·      zisťovanie dopytu od záujemcov pomocou nezáväzného záujmu,
·      ponuka nájomných bytov od investičných partnerov v rezervačnom portáli,
·      prejavenie záväzného záujmu záujemcom na konkrétny projekt,
·      kontrola splnenia kritérií záujemcu,
·      podpis nájomnej zmluvy medzi úspešným záujemcom a prenajímateľom.

Každá krajina má vlastný model prispôsobený lokálnym podmienkam, nie je možné zobrať existujúci model a aplikovať ho v inej krajine (máme odlišné zákony, odlišné podmienky na trhu s nehnuteľnosťami a podobne). Spolu 13 členských krajín EÚ aplikovalo zníženú sadzbu DPH od 0% do 15% pre podporu výstavby a udržania modelu podporovaného nájomného bývania.

Okrem zníženej sadzby aplikovali aj iné stimuly:

– pozemky zadarmo od miest a obcí,

– oslobodenie alebo zníženie dane z nehnuteľností,

– priame finančné stimuly pre vybrané skupiny obyvateľstva (napr. prisťahovalci, štátni zamestnanci, znevýhodnené skupiny a menšiny),
– iné daňové výhody.

Ceny sa budú meniť len pre novú výstavbu, ceny prenájmov už v existujúcich projektoch budú narastať iba o infláciu. Výška nájomného sa neodvíja od rozhodnutia vlády, ale od výšky priemernej mesačnej nominálnej mzdy v predchádzajúcom kalendárnom roku v kraji, kde bude sprístupnený nový projekt.

Dopyt záujemcov o štátom podporované nájomné byty sa bude zisťovať prostredníctvom formulára nezáväzného záujmu, ktorý bude v správe Agentúry. Záujemcovia o byt sa budú môcť zaregistrovať v systéme, následne prejaviť nezáväzný a potom aj záväzný záujem.

Zamestnávatelia môžu podpísať dohodu s investičným partnerom a tým si zabezpečiť byty v projekt pre svojich zamestnancov. Tie budú môcť rozdeliť podľa svoje personálnej politiky, ich zamestnanci však budú musieť splniť kritériá nastavené v Zákone 222/2022 Z. z. alebo v Nariadení 327/2022.

Zamestnávatelia budú môcť taktiež poskytnúť zamestnancom príspevok na nájomné vo výške najviac 4 eurá na m², maximálne v hodnote 360 eur za mesiac. Tento príspevok je oslobodený od daní a odvodov. Zapojenie zamestnávateľov do tohto systému môže pozitívne ovplyvniť ich postavenie na trhu práce, získajú konkurenčnú výhodu a zvýšia mobilitu pracovnej sily.

Presne 25 rokov je minimálne obdobie, na ktoré sa bude uzatvárať investičná zmluva s investorom vstupujúcim do systému štátom podporovaného nájomného bývania.

Po uplynutí tejto lehoty zákon umožňuje odpredaj bytového domu so štátnymi nájomnými bytmi inému investičnému partnerovi, avšak na platnosť nájomných zmlúv to nebude mať vplyv.