Hypotéku si dnes každý trikrát premyslí
Podľa NBS sa nárast splátok hypoték do konca roka 2025 dotkne asi každej druhej hypotéky a najhorší dopad to bude mať na vysoko zadlžené domácnosti, alebo na jednotlivcov, ktorí si kupovali drahé nehnuteľnosti. To bola situácia, keď mali hypotéky sotva jednopercentné úroky.
Dnes potrebuje jednotlivec na úver vo výške 100 000 eur zarábať mesačne aspoň 1 350 eur. Rodiny s deťmi to majú pri kúpe nehnuteľností ešte oveľa ťažšie. Trojčlenná rodina, teda dvaja dospelí a jedno dieťa, musí mať príjem na úver 100 000 eur aspoň 1 653 eur. A aj keď obe tieto domácnosti spĺňajú parametre príjmu, problém je zväčša v tom, že banky už neposkytujú 100 % z ceny nehnuteľnosti, ale iba 80 %.
Prečo je dnes bývanie oveľa menej dostupné ako v minulosti?
Dôvodov je niekoľko. Priemerná nominálna mzda na Slovensku medziročne síce vzrástla o 7,4 %, lenže inflácia už v roku 2022 bola 12,8 % a v roku 2023 na úrovni 13 %. Toto sa nedialo len u nás, ale na celom svete a finančné trhy takto reagovali na dozvuky Covidu, a tiež na vojnu na Ukrajine. Aj toto malo za následok, že približne v druhej polovici roka 2022 začali stúpať úrokové sadzby hypotekárnych úverov.
Kým ešte v marci 2022 boli úrokové sadzby na úveroch na bývanie s ročnou až päťročnou fixáciou podľa NBS na Slovensku približne na úrovni 1,06 %, v marci tohto roku sa úrokové sadzby pohybovali približne na 3,67 % a stále stúpajú. Nikto, bohužiaľ, nevie s určitosťou povedať, ako dlho to bude trvať. Momentálne je priemerný úrok poskytovaný slovenskými bankami 4,43 %. A to ani nehovoríme o tom, že v júli 2023 stúplo životné minimum na Slovensku, a teda ten, kto by ešte pred júlom z pohľadu banky ich pomyselnú čiaru na získanie úveru preliezol, po 1. júli už hypotéku ani nemusí dostať. Banka si totiž z vášho príjmu najskôr odpočíta životné minimum na vás (od júla vo výške 268,88 eur), na každú plnoletú fyzickú osobu žijúcu s vami v spoločnej domácnosti 187,57 eur, na každé neplnoleté dieťa 122,77 eur. Hovoríme teda o domácnostiach s deťmi, kde otáčajú každé euro a nielen vysoká inflácia a strašiak v podobe cien energií, ale aj nedostatočný rast miezd na Slovensku spôsobuje prehodnocovanie výdavkov.
Ceny nehnuteľností klesli, ale z dlhodobého hľadiska stále stúpajú
Ako uvádza na svojej stránke NBS, ceny nehnuteľností za posledný rok klesajú. Lenže od roku 2018 stúpli ceny nehnuteľností o 80 %. Medzikvartálny pokles cien nehnuteľností v 2. kvartáli 2023 dosiahol 2,3 % v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom. Priemerná cena nehnuteľnosti na Slovensku bola v prvom štvrťroku 2 556 eur za meter štvorcový a v druhom štvrťroku tohto roku už len 2 498 eur. Ceny nehnuteľností v 2. kvartáli 2023 boli na Slovensku 2 498 eur/m². Ak sa pozrieme na štatistiky NBS z pohľadu krajov, vidíme, že najdrahšie nehnuteľnosti sú v Bratislavskom kraji. Nehnuteľnosť ste si tu v mesiacoch apríl až jún 2023 mohli kúpiť za približne 3 138 eur/m². Najlacnejšie nehnuteľnosti u nás sú v Nitrianskom kraji, kde bola cena nehnuteľností za meter štvorcový v druhom kvartáli roku 2023 podľa NBS 1 454 eur.
Za nedostupnosť bývania môže aj to, že ľudia nemajú vlastnú hotovosť
Ak si chce trojčlenná rodina kúpiť vlastné bývanie v niektorom meste v Nitrianskom kraji, potrebuje pri 83 000 úvere (čo je ale 80 % hodnoty nehnuteľnosti) zarábať aspoň 1 500 eur. A ani toto ešte nestačí, pretože na vyplatenie celej ceny nehnuteľnosti potrebujete ďalších minimálne 21 000 eur a aspoň 10 000 až 15 000 eur na rekonštrukciu, prípadne zariadenie. A toto je momentálne asi najväčšia prekážka pre väčšinu záujemcov o bývanie.
Keď sa na dostupnosť bývania pozrieme z pohľadu zárobkov, výška priemernej mesačnej nominálnej mzdy je u nás najnižšia v Prešovskom kraji. Priemerná mesačná nominálna mzda tu stúpla nad 1 000 eur prvýkrát v 3. kvartáli roku 2022, no ceny nehnuteľností v rovnakom kraji boli v 3. kvartáli 2022 dvakrát vyššie – 2 190 eur. Ak si chce jednotlivec v Prešovskom kraji zadovážiť napríklad 2-izbový byt vo veľkosti 50 m², potrebuje dnes približne 95 000 eur, v samotnom meste Prešov dvojizbový byt za takúto cenu nezoženie. Na hypotéku vo výške 76 000 (20 % z ceny nehnuteľnosti) potrebuje jednotlivec zarábať 1 100 eur. Stále mu však chýba hotovosť 19 000 eur a tiež približne 15 000 eur na rekonštrukciu alebo zariadenie.
Nájomné bývanie so štátnou podporou môže byť riešením
A prečo sú byty štátom podporovaného nájomného bývania (ŠPNB) v tomto smere oveľa výhodnejšie? V prvom rade hovoríme o tom, že na 3-izbový byt v Nitrianskom kraji potrebuje 3-členná rodina zarábať približne 1 170 eur. Na nasťahovanie potrebuje oveľa nižšiu sumu, keďže byty budú nové, maximálne 5 rokov od kolaudácie, a ich zariadenie bude pozostávať z kuchyne so spotrebičmi, kúpeľne so sanitou a zo skríň. Samozrejme, na úvod sa bude vyžadovať maximálne trojmesačná kaucia, ale do najnutnejšieho zariadenia ako gauč, stôl, stoličky, posteľ s matracmi a detská izba potrebuje investovať len niekoľko stovák eur. Na 2-izbový byt v Prešovskom kraji v ŠPNB potrebuje jednotlivec zarábať 643 eur. Aj tu je vstupná investícia oveľa nižšia, ako pri kúpe nehnuteľnosti.
Ak sa po pár rokoch rozhodnete, že si predsa len chcete kúpiť svoju nehnuteľnosť, môžete, ale pokojne môžete v bytoch ŠPNB ostať aj doživotne. Po 5 rokoch sa nájomné zmluvy budú predlžovať na dobu neurčitú.
